עסקאות מקרקעין - שירות משפטי זול? אתם עוד תשלמו על זה.... 

עסקאות מקרקעין - שירות משפטי זול? אתם עוד תשלמו על זה....

פתח דבר

לאחרונה, פונים אליי לקוחות רבים, בעקבות עסקאות מקרקעין שביצעו או המצויים במהלכן של עסקאות מקרקעין בהווה ומבקשים את שירותיי בטיפול משפטי עקב בעיות שנקלעו אליהם. כבר בשלב זה עבדכם הנאמן יגלה לכם שלכל הלקוחות הנ"ל ישנם שתי נקודות משותפות:

1. כולם שכרו עורכי דין בשכר רטחה נמוך, שטיפלו בהם באופן רשלני.

2. כולם יכלו להימנע מהצרות והבעיות שנקלעו אליהם, אם היו מקבלים יעוץ משפטי מקצועי.

 לכן, במאמר זה החלטתי לחשוף את האמת והנכון על המתרחש בשוק עורכי הדין בתחום עסקאות המקרקעין, באמצעות תיאור מקרים אמיתיים שנחשפתי אליהם.

 המצב המצוי

בשל ריבוי עורכי הדין במדינתנו הקטנה, וההיקף הרב של עסקאות מקרקעין, עורכי דין רבים מציעים את שירותיהם בתחום דיני המקרקעין, אף אם אין זה תחום ההתמחות שלהם. למצער ובהתאמה, תחום דיני המקרקעין בישראל הוא התחום בו מקרי רשלנות מקצועית של עורכי דין הוא הרב ביותר. תופעה נוספת היא ניסיון של עורכי דין לייצר לעצמם עבודה ושכר טרחה נוסף. למשל, ישנם מקרים רבים בהם עורכי דין יכולים למנוע מלקוח הפסדים כספיים, בחינם או תמורת סכום זעום, וזאת ע"י טיפול ראוי וצופה פני עתיד. אולם, למצער, ישנם עורכי דין שרואים את הסכנה הצפויה ללקוח, אבל מעדיפים לעצום עיניים, מאחר והם רוצים לייצג את הלקוח גם בטיפול בבעיה שנוצרה, ובכך לשים ידם על מנת שכר טרחה נוספת.

מקרה א'

ראובן (שם בדוי) הגיע למשרדי וסיפר לי כי רכש גג המצוי על בניין בן 4 קומות בעיר כלשהי, עליו תכנן לבנות 2 קומות במסגרת פרויקט תמ"א 38. רק לאחר שרכש את הגג, נתברר לראובן כי הבניין עצמו בנוי על שתי חלקות שונות ולפיכך, הבניין למעשה חצוי לשני בתי משותפים שונים (רשומים) המחוברים בקיר משותף ולכן ראובן אינו יכול לממש את זכויות הבניה שלו על מחצית הבניין. ראובן, בייאושו, החליט לשפץ את חדר הכביסה שעל הגג שרכש ולהפכו לדירת חדר. ראובן ידע שבעבר חדר זה שימש כמשרד, ולכן לא חשב שתהא לו כל בעיה להפוך רישומו בעיריה לדירה, מאחר והחדר הכיל כבר את כל המתקנים הדרושים לכך. רק לאחר שראובן שיפץ את כל החדר הנ"ל על מתקניו, הוא גילה בתיק הבניין במינהל ההנדסה של העיריה הערה כי מבנה זה אינו חוקי, וכי אינו רשאי לעשות בו שימוש כדירה, משרד, או כל שימוש אחר מלבד מחסן/חדר כביסה.

 כפי הניתן להבין, ראובן בשלב זה כבר השקיע למעלה ממליון ש"ח, ואינו יכול לממש את השקעתו. ראובן היה מלווה כל העת בעורך דין צמוד. מה שלא ידע ראובן זה שעורך הדין ששכר שירותיו הינו סוג של כולבויניק, המטפל גם בענייני אישות, גם בפליליים, גם בתחום האזרחי ולמעשה בכל תחום אפשרי. למעשה ראובן שכר עורך דין שאינו מתמחה בתחום המקרקעין, ולכן לא נערכו כל הבדיקות המחויבות טרם החתימה עם עסקה מסוג זה, בדיקות אשר היו מונעות מראובן להפסיד כסף רב.

כיום ראובן "תקוע" עם נכס שאינו מניב ולא ניתן למימוש, ואין לו למי להלין, אלא על עצמו, מאחר וחתם על הסכם בו הוא מצהיר כי בדק את הנכס מבחינה תכנונית, פיזית ומשפטית ומכל בחינה רלבנטית אחרת (לרבות אצל רשויות התכנון).

מתבקש לשאול מדוע ראובן שכר את שירותיו של אותו עורך הדין "הכולבויניק"?

התשובה פשוטה: הוא היה הכי זול! עורך הדין "הכולבויניק" גבה שכר טרחה בגובה 0.2% מסך העסקה. שכר טרחה נמוך מאוד לכל הדעות. חשוב לציין כי בשכר טרחה כה נמוך, עורך הדין אינו יכול לספק טיפול משפטי כראוי (מבחינת שעות עבודה והוצאות), אחרת יצא שכרו בהפסדו.  מוסר השכל: משלמים מעט - מקבלים מעט.

 מקרה ב'

שמואל (שם בדוי) הגיע למשרדי לפגישת היכרות. מזה מספר שנים שמואל הוא יזם נדל"ן מצליח. שמואל הסביר לי כי אינו מרוצה מעורכי דינו מאחר וחש שאינו מקבל טיפול משפטי כראוי ובעקבות זאת אינו משיא את רווחיו כפי שציפה מכל עסקה. מתוך תיאורו של שמואל את הטיפול המשפטי שקיבל נוכחתי לדעת כי אכן קיבל טיפול משפטי חלקי ויכל לחסוף כספים רבים שהוציא באמצעות תכנון מס נכון יותר. שמואל שכבר נכווה ממספר רכישות של נכסים שלא היו מוצלחות (בלשון המעטה), סיפר לי שהוא מתכנן למכור אחד מנכסיו בקרוב. מיד הצעתי את שירותי בליווי במהלך עסקת המכר מתחילתה ועד סופה, אולם שמואל הפתיע אותי כאשר אמר לי "אין צורך, זה לא שאני רוכש נכס, אני רק מוכר וזה שטויות, קלי קלות...".

רק עורך דין יכול להביא את עוצמת ההבל שבאמרה זו. אמת, לרכישה ולמכירה היבטים שונים עליהם צריך לשים את הדעת, אולם מכירה הינה פעולה הדורשת מקצועיות לא פחותה מזו הנדרשת בעת רכישה. למשל, בעת המכירה החלק המהותי הוא נושא המיסוי וההיטלים, העלולים להשפיע על מחיר העסקה, תנאיה ואף על כדאיותה הכוללת. בעניינים אלה עורך דין המומחה במקרקעין יכול לסייע ולמנוע הוצאת כספים מיותרים או למנוע כניסה לעסקה לא כדאית.

 מקרה ג'

מרים (שם בדוי) פנתה למשרדי בעקבות תשלום מס שבח מופרז בגין מכירת זכויות בניה וכי חשה כי עשקו אותה בעסקה. ביקשתי ממנה להגיע אליי עם הסכם המכר וכל יתר המסמכים של העסקה. מרים שאינה בקיאה ברזי העולם המשפטי סיפרה לי כי פנתה (בהמלצת הרוכש) לעו"ד מטעם הרוכש שייצג את שניהם בעסקה. מבין המסמכים שהביאה מרים נחוורה לי התמונה במלואה. ראשית, מרים התכוונה למכור רק את זכויות הבניה שעל הגג, אולם לא שמה לב כי בהסכם המכר נכתב שהיא מוכרת את כל זכויותיה ברכוש המשותף. שנית, עורך הדין של מרים והרוכש נתן למרים יעוץ משפטי מוטעה: עורך הדין יעץ למרים שהיא תהא זכאית לפטור במכירת הזכויות (על אף שפטור ניתן רק במכירת דירת מגורים ומרים מכרה חלקה ברכוש המשותף) ובנוסף לא הזהיר את מרים שאם הרוכש ישלם את היטל ההשבחה (כ- 70,000 ש"ח), כפי המצוין בהסכם המכר, תחויב מרים בסך היטל ההשבחה כהכנסה שניתנה לה כחלק מהתמורה בעסקת המכר ותחויב במס מס גם על סך היטל ההשבחה. תאמינו או לא, בזה לא מסתיימת רשלנות עורך הדין! - עורך הדין במקרה דנן בחר לדווח על העסקה לרשויות המס רק לאחר כשנה מיום ביצוע העסקה, וזאת למרות שעליו היה לעשות זאת לכל היותר 50 ימים לאחר מועד ביצוע העסקה. פועל יוצא: כיום למרים אין שום חלק בכל הרכוש המשותף (על אף שלא התכוונה למכור אותו), היא שילמה מס מופרז בגין העובדה שהרוכש שילם את היטל ההשבחה, לא הייתה זכאית לפטור ממס ושילמה קנסות בגובה אלפי ש"ח בגין האיחור בהגשת הדיווח לרשויות המס, שעוה"ד לא הגיש בזמן הנקוב בחוק. סופו של יום, מרים שילמה מס יותר גבוה ממחיר המכירה, נותרה בחובות, ויצאה שכרה בהפסדה.

 מקרה ד'

יששכר (שם בדוי) הגיע למשרדי מאחר ורצה למכור את דירת הוריו. יששכר הודה בפניי כי בדק מספר עורכי דין לפניי. יששכר פנה אליי טרם מכירת הדירה מאחר ורצה לבצע פעולת תיקון רישומית בנסח הטאבו, לגבי פרט שהיה לא נכון. כמובן, מיד הוצאתי מהטאבו נסח עדכני ועיינתי בו עם יששכר יחד עם כל מסמכי הדירה. מתוך המסמכים נודע לי כי ישנן בעיות רבות המונעות את מכירת הדירה, וכי במצב הנוכחי לא יהיה ניתן להעביר זכויות בדירה. הסברתי ליששכר באופן ממצה מה הבעיות שלו עם מכירת הדירה, והודעתי לו כי יוכל למכור את הדירה אך לא לבצע העברת זכויות, וכי הינו עומד בסכנה של הפרת הסכם ותשלום פיצוי מוסכם בסך כ- 10% מסך העסקה כמקובל.

יששכר הודה בפניי כי אף אחד מעורכי הדין שהיה אצלם לא תיאר לו סכנה זו, ומיד התחוור לו כי מנעתי ממנו צרה מאוד גדולה. זה היה אחד המקרים המעטים בהם הצלחתי להוכיח ללקוח פוטנציאלי בתוך פחות משתי דקות מדוע שווה לשלם לעורך דין מקצועי, אף אם שכר הטרחה יקר. במקרה זה הוכחתי ליששכר כי חסכתי לו 230,000 ש"ח, וכי הנני ראוי לשכר טרחתי.

כיום, יששכר הינו לקוח מן המניין במשרדי.

המצב הרצוי

אני בהחלט מייחל לימים בהם הציבור הישראלי יעריך בעלי מקצוע בתחומם הייחודי. כידוע, רופא אורטופד אינו רופא כירורג אבל שניהם רופאים בזכות. כך גם בתחום עריכת הדין ישנם תחומי התמחות. ישנם עורכי דין, ובינהם אנוכי, העוסקים במספר תחומי התמחות השלובים זה בזה. לדוגמא, תחום המקרקעין וחוזים הינם שלובים מאחר ואין עסקת מקרקעין ללא הסכם בכתב. יחד עם זאת, נקטו בזהירות משנה שאתם נתקלים בעורך דין "כולבויניק" כזה שיבצע עבורכם הכל, ותמיד רצוי לדעת את מידת הניסיון של של עורך הדין בתחומי ההתמחות העיקריים שלו, כדי להימנע מטיפול רשלני בעניינכם.

 סוף דבר

לעיתים עסקת מקרקעין נראית עסקה פשוטה וברורה. אולם לרוב אין הדבר כך, ומי שלא מכיר את נבכי עולם המקרקעין, ראוי לו שלא יתעסק בזה. לא כל עורך דין מכיר את תחום המקרקעין ולא מכיר את התהליכים הלא כתובים וראיית הנולד, המתקבלים רק עם ניסיון בתחום.

 אשר על כן, בבחירת עורך דין יש להקפיד על מספר כללי אצבע:

1. בחרו עורך דין העוסק בתחום המקרקעין כתחום עיסוק עיקרי ובחנו את מידת נסיונו.

2. אל תושפעו מעלות שכר טרחת עורך הדין. עורך דין מקצועי, לעולם לא יהיה זול כמו חבריו שאינם ניחנו במקצועיות רבה.

3. משרד עורכי דין גדול ומכובד, לא תמיד יתן טיפול מקצועי כמו משרד עורכי דין קטן-בינוני, אך תמיד יגבה שכר טרחה גבוה מאוד.

4. תמיד תבחרו בעצמכם את עורך הדין שלכם. מותר שעורך דין אחד ייצג את שני הצדדים בעסקה, אולם לא רצוי שיהיה זה עורך הדין של הצד שכנגד, אלא עו"ד נייטרלי.

5. תמיד שכרו שירותיו של עורך דין שילווה אתכם מתחילת העסקה, מהשלב של המחשבה ועד השלמת העסקה. שכרו של עורך הדין לרוב נגבה כאחוז מסך העסקה, ולכן אתם תרוויחו ליווי צמוד מעורך דין בכל שלבי העסקה, שעלול לחסוך לכם כסף רב, וכל זאת ללא תוספת תשלום.

 וזכרו - שירות משפטי זול? אתם עוד תשלמו על זה...

המידע לעיל מובא כשירות לציבור ונועד לשימוש חופשי. המידע אינו מכוון לאינדיבידואל כלשהו או לקבוצה מסוימת, ואם האמור בו פוגע במאן דהוא, ניתן ליצור קשר עם המחבר. המידע הנ"ל אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מוסמך, המידע הוא כללי בלבד ויש לבחון כל מקרה לנסיבותיו הוא.